Post By：2024/10/16 9:00:25
近期，各种房地产利好政策频出，房屋买卖热度上升。10月15日，半岛问法热线（80889800）聚焦房产纠纷，上海锦天城（青岛）律师事务所邹静律师和宋海玲律师在线解答市民疑惑。
买的商品房烂尾了，我的银行贷款还需要继续还吗？购房人突然离世继承人无力承担贷款，合同可以解除吗？当天上午，市民来电咨询不断，记者就典型问题进行了整理，供读者参考。
上午9点30分未到，两部热线电话就此起彼伏地响了起来，邹静律师接到了市民张女士的来电。“三年前，我贷款购买了一套新房，当时买上这个房子后我还感觉很高兴，因为很多人都没有抢到。”张女士告诉邹律师，她和某开发商签订《商品房预售合同》，首付100万。
“为了购买这套房子，我与建行青岛分行、该开发商签订《个人住房借款合同》，向建行青岛分行借款280万，用该房作为抵押物。”让张女士没想到的是，虽然小区的房子卖得很快，但是小区的施工进度却很缓慢，后来开发商逾期交房。“经过沟通，开发商明确表示不能交房，该小区烂尾了，我想问问律师，还需要继续偿还按揭的贷款吗？”
了解完相关细节后，邹律师表示，对于商品房烂尾后，购房人是否需要继续偿还按揭的贷款，最高人民法院有明确的说法和依据。“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”邹律师表示，这一规定的主要意思是，如果商品房因为开发商的原因烂尾，导致购房人无法拿到房子，那么购房人就有权起诉请求解除商品房预售合同，同时将银行列为第三人，请求解除商品房担保贷款合同，并要求开发商返还给购房人已支付给开发商的首付款、已支付给银行的贷款本金和利息。
“这样做的目的是保护购房人的合法权益，避免让他们承担不应该承担的风险和损失。”邹律师建议张女士尽快通过诉讼手段维护自身权益。
在当天的来电中，房屋质量问题也成为市民咨询集中的领域。“2021年，我买了一套商品房，去年四月份，房子交付，今年3月，这套房子屋内暖气管道接头脱落，暖气管溢水，造成屋内家具、电器、墙面等受损。”刘先生告诉宋海玲律师，他认为开发商出售房屋的暖气管安装不合格，开发商应该承担维修及赔偿的责任。但该开发商认为，涉案房屋在验收合格后交付，不存在质量问题，不应承担维修责任。
“请律师帮我判断一下，这个责任是不是应该开发商来承担？”
“开发商向购房者出售的房屋虽已经验收，但该验收并非代表房屋不存在其他质量瑕疵。在保修期内，如果房屋及配套设施出现质量问题，开发商仍负有维修及赔偿义务，保修期自开发商将房屋交付给购房人之日起计算。”宋律师表示，在保修期内，开发商应当承担修复义务，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。“如果开发商拒绝承担责任，您这边在保留相应证据后可以向法院提起诉讼，请求法院公证判决。”
问题1：开发商一直拖着不办理房产证，能否要求开发商赔偿违约金？
刘先生在某小区购买了一套住宅，已经入住快四年了。当时开发商承诺会按时办理房产证，可到了合同约定的时间，开发商却没有给办理。刘先生多次找开发商沟通办理房产证事宜，每次开发商都说按顺序从前往后办着，也不给合理的解释。刘先生询问律师，开发商一直拖着不办理房产证，能否要求赔偿违约金？如果合同超出了3年的诉讼时效，违约金还能不能拿到？
律师说法：业主与开发商之间签署了商品房买卖合同，该合同对双方具有法律约束力，开发商应当按照合同约定的期限，为其办理不动产权证。根据最高人民法院出台的相关解释，由于开发商的原因，业主在商品房买卖合同约定的办理不动产权证的期限届满，未能取得不动产权属证书的，开发商应当承担违约责任；如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另外，办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于开发商原因仍无法办理登记的，业主还有权请求解除合同和赔偿损失。因此，刘先生先查阅合同约定的不动产权证办理期限以及违约责任条款，并依约继续要求开发商履行合同并支付违约金。提醒刘先生在与开发商协商过程中，注意保留通话记录、录音录像等，以便维权。如果协商不成的，刘先生可以向法院提起诉讼。关于诉讼时效刘先生可以放心，违约金的诉讼时效自你最后一次向开发商主张权利时重新起算，因此合同履行期限届满超过3年并不一定超过诉讼时效。
问题2：开发商迟迟不交房，业主应该如何维权？
2019年，朱女士看好了一处新开发的楼盘。当时开发商的工作人员承诺朱女士，2020年4月份一定交房。朱女士拿出了所有的积蓄，还向亲戚朋友借了一部分，与开发商签订了购房合同，购买了该小区的一套房子。可到了交房日期，开发商却称房子还不能交付，让朱女士再等等。这一等就是4年，其间朱女士多次找开发商协商，可对方总是找各种理由推脱，也不能给出一个准确的交房时间。东拼西凑交的首付，还背着银行贷款，房子交付却遥遥无期，这让朱女士几近崩溃。她询问律师，开发商迟迟不交房，自己应该如何维权？
律师说法：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定，根据《民法典》第563条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。开发商4年没有交房，且没有给出正当理由，根据相关规定，朱女士可以催告开发商履行交付房屋的义务。经催告后三个月内如果仍然没有交房，朱女士可以主张解除合同并赔偿违约金或损失。如果合同中有约定争议解决方式按照合同约定，没有约定的可以协商解决。协商不成，朱女士可以向法院提起诉讼维护自己的合法权益。
问题3：购房人突然离世，继承人无力还贷，能否要求解除合同？
多年前，孙女士的老伴因病去世。2023年，未婚的儿子以按揭方式购买了一套商品房。前段时间，儿子因病不幸去世。孙女士成了这套商品房的唯一继承人，同时也继承了贷款合同项下的还款义务。可孙女士没有工作，收入低微，根本无力负担高额房贷。孙女士询问律师，自己能否解除该购房合同和贷款合同，同时让开发商退还儿子已交付的购房款呢？
律师说法：《民法典》中有规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。孙女士儿子的去世已经构成不可抗力，致使合同目的不能实现。孙女士作为儿子第一顺位的唯一继承人，其继承了涉案房屋买卖合同的相关权利义务，该合同因不可抗力导致客观上已无法继续履行的情况下，孙女士有权行使合同解除权，要求开发商退还她儿子已经支付的购房款。同时孙女士有权在诉讼中将银行列为第三人，请求解除与银行的担保贷款合同。因为依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。房屋买卖合同、房屋担保贷款合同均被解除后，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人银行和孙女士。
问题4：原房主将自己购买的房子又卖他人，房子应该归谁？
辛先生看好了张先生购买的一处房产，经过协商，辛先生与张先生在某房产公司的见证下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定，张先生自愿将其位于某楼盘的期房出售给辛先生。合同签订后，辛先生将房款全部交清，但因房屋仍在建设中，所以未能办理过户登记。前段时间，辛先生得知张先生又将该房产出售给他人，辛先生认为张先生的行为严重侵害了他的合法权益，询问律师该房屋应该归谁？
律师说法：张先生的行为属于典型的“一房二卖”。在司法实践中，处理“一房二卖”问题主要遵循以下步骤：首先需要判断该房屋是否已经办理完毕变更登记手续，若是已完成登记程序，则无疑应归属登记人所有；若尚未经过登记，则应依据谁实际支付全额或绝大部分购房款项，确认其所有权；若均未能满足上述条件，则需根据相关合同签订的先后顺序，明确房屋所有权的确切归属方。辛先生购买的房产正在建设当中，无法办理不动产登记，故买卖合同虽然有效，但辛先生无法取得房屋的所有权。《民法典》有规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，如果辛先生不想要该房屋，可以直接起诉请求解除合同、返还购房款并要求出卖人张先生承担赔偿责任。否则就按照应该遵循的步骤确定房屋归属。
问法感悟：
宋海玲律师：今天，有幸作为接线律师参与了半岛问法热线节目，为市民提供房产相关法律咨询服务。我遇到了多种多样的房产问题，包括房屋买卖纠纷、租赁权益保护、物业管理争议等。每位来电者都带着自己的困惑和期待，我尽力以专业的知识和耐心的态度为他们解答。通过这样的互动，我体会到法律服务的温度和态度同样重要。我更加明白了法律服务的价值不仅在于解决眼前的问题，更在于通过普及法律知识，帮助人们建立起正确的法律观念。
